Микродоли: новые правила отчуждения и приобретения недвижимого имущества
Федеральным законом от 14.07.2022 N 310-ФЗ "О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 30 Жилищного кодекса Российской Федерации была дополнена частью 1.1, в соответствии с которой собственник жилья не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на помещение, а тем, кто уже обладает долей жилья, запрещается разделять недвижимость на части, если в результате доля каждого из сособственников составит менее шести квадратных метров.
С принятием данной нормы законодатели решили ряд существующих практических проблем, в частности проблему с «черными риелторами» и рейдерскими захватами квартир. Ведь если у Вас в праве общей долевой собственности микродоля, то есть жилплощадь, размер которой составляет менее шести квадратных метров, то Вы согласно нормам Гражданского Кодекса Российской Федерации, имеете полноценное право пользоваться, распоряжаться и владеть указанной недвижимостью. Этим и пользовались «черные риелторы». Они продавали микродолю в квартире, подселяли неблагополучного собственника, который в свою очередь создавал невыносимые условия для совместного проживания другим собственникам этого жилья, и как следствие им ничего другого не оставалось, как просто продать по заниженной цене своё жилье, чтобы избавиться от надоедливого соседа. На чем и наживались так называемые «черные риелторы». Теперь же, в соответствии с новыми правилами, образование новых микродолей в жилом помещении запрещено.
Сделки, заключенные с нарушением указанного правила, являются ничтожными.
Ничтожность сделки является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора, а в последствии и отказа в государственной регистрации, поэтому, прежде чем подать документы на государственную регистрацию проверьте, не является ли размер приобретаемой доли в праве общей собственности менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения. Такая проверка осуществляется путем умножения общей площади жилого помещения на размер отчуждаемой доли.
Несмотря на запрет, законодатель всё же ввел исключения. Названные положения не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования и при приватизации жилого помещения. Еще одним исключением из правил является покупка жилья с использованием средств материнского капитала.
Изменения в Жилищный Кодекс Российской Федерации вступили в силу с 1 сентября 2022 года и касаются правоотношений, возникших после 1 сентября 2022 года.
С момента вступления в силу изменений прошло уже достаточно времени для того, чтобы сделать вывод о том, что принятые поправки стали хорошим началом на пути борьбы с "резиновыми квартирами" и рейдерскими захватами жилья.